近幾年

在九江關(guān)注二手房的人越來(lái)越多

有不少小伙伴表示：

還是不清楚二手房購(gòu)買(mǎi)流程？

不知道買(mǎi)賣(mài)二手房到底應(yīng)該交哪些稅？

不知道買(mǎi)二手房應(yīng)該注意什么問(wèn)題？

不打緊，

今天小編為大家整理二手房的相關(guān)事宜，

超干的干貨請(qǐng)收好！

（1）九江買(mǎi)二手房限購(gòu)嗎？

九江的二手房同樣限購(gòu)，跟新房限購(gòu)政策是一樣的。

目前九江執(zhí)行的買(mǎi)房政策是：針對(duì)不同群體，實(shí)行不同程度上的限購(gòu)。

►本市戶(hù)籍購(gòu)房人家庭成員在限購(gòu)區(qū)僅有一套住房或無(wú)住房（含住宅性質(zhì)公寓，下同）可以購(gòu)買(mǎi)一套；

►非本市戶(hù)籍購(gòu)房人家庭成員限購(gòu)區(qū)無(wú)住房只可以購(gòu)買(mǎi)一套；

限購(gòu)區(qū)域：從長(zhǎng)江大橋起，沿福銀高速至廬山大道立交橋交匯處，沿廬山大道向東南(含加州風(fēng)情項(xiàng)目)，至廬山大道與濂溪大道交匯處，沿濂溪大道向西，至濂溪大道與十里大道交匯處，沿九園路向西(含半山溪谷項(xiàng)目)，至九園路與通嶺大道交匯處，沿八里湖西岸道路至八里湖北大道大橋處，沿八里湖新開(kāi)河至長(zhǎng)江，以上路段、河流與長(zhǎng)江形成的閉合范圍。

（2）買(mǎi)二手房的流程是什么？

01

定好目標(biāo)

不管是用于剛需還是改善，大家在決定買(mǎi)二手房之前都會(huì)有一個(gè)心理預(yù)期：

1、我能在哪個(gè)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)、再是我想在哪個(gè)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)

2、我心理預(yù)期的建筑面積區(qū)間是多少，60-90㎡還是95-150㎡等等。

3、我的預(yù)算是多少？這個(gè)很重要（理性消費(fèi)臉.jpg)

02

選房 & 看房

選房：選擇一家靠譜的中介，通過(guò)中介進(jìn)行選房。選房時(shí)最好帶上一個(gè)朋友或者伴侶多一個(gè)參考意見(jiàn)。經(jīng)常上網(wǎng)的朋友可以自行通過(guò)各大網(wǎng)站平臺(tái)進(jìn)行選房。提前做好功課，心里有個(gè)底。

看房：多多了解房屋的區(qū)位、周邊配套設(shè)施、戶(hù)型，網(wǎng)上看到的和你實(shí)際看到的多少有點(diǎn)區(qū)別。

03

產(chǎn)權(quán)查詢(xún)

買(mǎi)方選中房屋后，需查看所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無(wú)抵押或共有人等。

明確房屋的所有人信息、賣(mài)方是不是產(chǎn)權(quán)人、房屋是否可以交易等等，預(yù)防因產(chǎn)權(quán)帶來(lái)不必要的糾紛。

04

簽約訂房

這一環(huán)節(jié)包括購(gòu)房合同的簽訂、定金的支付等，是二手房交易中重要的一環(huán)，諸多購(gòu)房協(xié)議在此刻生成，而這些簽訂的合同也是重要的憑證。

在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同后需找評(píng)估公司做評(píng)估，這個(gè)過(guò)程一般來(lái)說(shuō)要5-7個(gè)工作日。

05

支付房款

支付房款的方式不盡相同，有全款和貸款，依據(jù)個(gè)人情況而定，貸款買(mǎi)房的程序比全款買(mǎi)房復(fù)雜的多，貸款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)。

如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金和銀行同時(shí)申請(qǐng)。這是整個(gè)二手房自行交易過(guò)程中耗時(shí)間的階段，通常要40個(gè)工作日左右。

06

繳納稅費(fèi)

按揭辦理下來(lái)后，要注意注銷(xiāo)該物業(yè)的他項(xiàng)權(quán)證。將合同交到房管部門(mén)產(chǎn)權(quán)交易相關(guān)辦事窗口，拿受理單。憑受理單到農(nóng)稅繳納相關(guān)稅費(fèi)，拿契稅完稅證。

憑完稅契證到土管部門(mén)辦理國(guó)土證。憑完稅契證到房管部門(mén)辦理房產(chǎn)證。

購(gòu)買(mǎi)二手房要交納的稅費(fèi)主要有包括營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、教育費(fèi)附加等。交完稅后，賣(mài)方再將房屋過(guò)戶(hù)給買(mǎi)方。

07

物業(yè)交割

買(mǎi)賣(mài)雙方在進(jìn)行房屋交付時(shí)，需要查看一下房東之前的水、電、氣、物業(yè)費(fèi)用是否結(jié)清，戶(hù)籍是否占用，學(xué)區(qū)房注意學(xué)籍是否被占用。

如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚是否要更換或搬走，交交割完成后業(yè)主交付鑰匙。

08

付余款，完成交易

買(mǎi)方領(lǐng)取到房屋所有權(quán)證后，向賣(mài)方付清余款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后，二手房交易完畢。

09

恭喜這位朋友，喜提新房

（3）買(mǎi)賣(mài)二手房到底交哪些稅？

1、契稅

首套房或者二套房，房屋面積≤90平，契稅為1％。

首套房房屋面積＞90平，契稅為1.5％。

二套房房屋面積＞90平，契稅為2％。

注意，二手房的契稅，大多數(shù)情況下，是按照房屋的評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算的，而非房屋的成交價(jià)格。

2、增值稅及附加稅：購(gòu)買(mǎi)二手房，需要繳納增值稅。增值稅及其附加稅的稅率為5.6％，滿2年可以免征增值稅，滿2年是指房產(chǎn)證或契稅完稅證從出證時(shí)間開(kāi)始計(jì)算，到房屋出售時(shí)，時(shí)間滿2年或超過(guò)2年。

3、中介費(fèi)：中介費(fèi)一般為房屋成交價(jià)格的1-3％。

4、貸款擔(dān)保費(fèi)房貸擔(dān)保費(fèi)指銀行一般為了規(guī)避房貸風(fēng)險(xiǎn)，需要借款人提供專(zhuān)業(yè)的擔(dān)保公司，由他們?yōu)槟闾峁?dān)保所支付的費(fèi)用。暫沒(méi)有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

5、個(gè)人所得稅：一般征收房屋價(jià)款的1％。滿五唯一的房子，免征個(gè)稅。即該房屋為出售人的唯一住房，且不動(dòng)產(chǎn)證滿了五年，則可以免征個(gè)稅。

備注：名義上來(lái)說(shuō)，稅費(fèi)由買(mǎi)房和賣(mài)房雙方承擔(dān)，但在實(shí)際的操作中，稅費(fèi)很多情況都是由買(mǎi)方來(lái)繳納的。

如果需要銀行貸款，則在上述費(fèi)用基礎(chǔ)上加上評(píng)估費(fèi)評(píng)估總價(jià)=貸款金額÷ 貸款成數(shù) 評(píng)估單價(jià)=評(píng)估總價(jià)÷面積

備注：在滿足客戶(hù)貸款條件下，評(píng)估單價(jià)應(yīng)在允許的范圍內(nèi)，也就是說(shuō)高評(píng)低評(píng)是有限度的。

整體來(lái)說(shuō)，二手房交易的稅費(fèi)是一大筆資金啊，大家心里有沒(méi)有一種錢(qián)掉了的感覺(jué)？反正我是大大的有了……

（4）買(mǎi)二手房時(shí)應(yīng)該注意避哪些雷？

01

土地使用年限是否明確

關(guān)于房屋使用年限，比如：開(kāi)發(fā)商是2008年拿到的土地，2年后交房，且新業(yè)主入住，10年后房主將房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)@個(gè)時(shí)候買(mǎi)方買(mǎi)到的這個(gè)二手房的產(chǎn)權(quán)年限還剩余70-2-10=58年。

此時(shí)，買(mǎi)方就要好好考慮，按照同地段70年產(chǎn)權(quán)商品房?jī)r(jià)格購(gòu)買(mǎi)此二手房，是否劃算。

02

房屋產(chǎn)權(quán)是否準(zhǔn)確

買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂購(gòu)買(mǎi)合同時(shí)，買(mǎi)方一定要確認(rèn)正在交易的房屋，是否已經(jīng)得到房屋共有人的同意。若一房屋有多個(gè)共有人，卻只有部分共有人同意出讓?zhuān)谶@種情況下，買(mǎi)賣(mài)合同很有可能是無(wú)效的。

03

交易房屋是否在租

“ 買(mǎi)賣(mài)不破租賃” 也就是說(shuō)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗事先生成的租賃合同。不管這個(gè)房子怎么買(mǎi)賣(mài)，租戶(hù)一樣有權(quán)繼續(xù)居住下去，直到合同時(shí)間結(jié)束。

一旦發(fā)生正在交易房屋的租賃合同還未到期這種情況，買(mǎi)方得到的就是一個(gè)不能及時(shí)入住或者投入使用的房屋。

04

上證人數(shù)&戶(hù)口遷出

房產(chǎn)證上要寫(xiě)幾個(gè)人的名字？老婆、孩子的如果要加，現(xiàn)在就一起寫(xiě)上，以后再加，麻煩的很。

同時(shí)，在簽訂合同的時(shí)候就協(xié)議好賣(mài)方戶(hù)口遷出的時(shí)限。

05

明確違約責(zé)任

明確違約責(zé)任，注意以下幾點(diǎn)：

（1）合同上的時(shí)間必須都是精確的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的字眼。

（2）每項(xiàng)主要義務(wù)都要有一一對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任，最好直接定下具體數(shù)額的違約金（但是別定太高，太夸張好像法院也不認(rèn)）

（3）定下如果違約，賣(mài)方要承擔(dān)買(mǎi)方裝修、搬家之類(lèi)的損失。另外，定下違約方要承擔(dān)守約方主訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等等各種花費(fèi)。

說(shuō)了這么多，希望能幫到近期打算買(mǎi)二手房的各位小伙伴們！你如果不了解交易流程以及各類(lèi)稅種，就快快藏了吧，我允許。

如果有什么需要補(bǔ)充或者說(shuō)錯(cuò)的地方，大家可以在評(píng)論區(qū)指正，也歡迎更多有買(mǎi)賣(mài)二手房經(jīng)驗(yàn)的九江人來(lái)透露內(nèi)行消息鴨！

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